Od wielu miesięcy rząd Prawa i Sprawiedliwości chwali się wdrażaniem programu „Mieszkanie+”. Widzimy premiera Morawieckiego wręczającego w błysku fleszy klucze do mieszkania młodym rodzinom, słyszymy garść haseł i sloganów, mało jednak w debacie publicznej faktycznej analizy problemów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim brak jednak fundamentalnego pytania: Czy program „Mieszkanie+” w ogóle jest potrzebny? Czy państwo powinno budować mieszkania? I czy są tańsze i efektywniejsze alternatywy?
Postanowiliśmy wypełnić tę lukę i 11 maja zaprosiliśmy ekspertów na debatę pt. „Czy jesteśmy skazani na Mieszkanie+?” O rynkowych rozwiązaniach problemu niedoboru mieszkań”. W debacie udział wzięli: ekonomista Forum Obywatelskiego Rozwoju Rafał Trzeciakowski, związany z Centrum Kapitalizmu i Instytutem Misesa filozof i ekonomista, stały współpracownik czasopisma „Nowa Konfederacja”, Karol Zdybel oraz prezes Związku Pracodawców – Producentów Materiałów Dla Budownictwa, Ryszard Kowalski. Poprowadzenia dyskusji podjął się sekretarz generalny Młodych Nowoczesnych, Piotr Oliński.
Uczestnicy debaty w pierwszej kolejności starali się wskazać główne przeszkody dla prywatnych inwestorów na rynku mieszkaniowym. Ryszard Kowalski wskazywał na problem otoczenia regulacyjnego:
W Polsce istnieje teoretycznie planowanie przestrzenne, ale ponad połowa pozwoleń na budowę (w mieszkaniówce) jest wydawana w oparciu o tzw. wuzetkę, indywidualną decyzję o warunkach zabudowy, co prowadzić może nie tylko do chaosu przestrzennego, ale do nadużyć, negocjowania, „wymiany” przysług.
Również Rafał Trzeciakowski wskazywał na problemy z planowaniem przestrzennym i regulacjach.
W Polsce barierą jest to, że pozwolenia na budowę są wydawane z dużym opóźnieniem – powinno to trwać dwa miesiące, a urzędy notorycznie te czasy przekraczają, do tego sąsiedzi mogą się odwoływać, co ponadto przedłuża znacząco ten czas. Uzyskanie wuzetki w jednym z dużych miast może trwać nawet 19 miesięcy zamiast dwóch – argumentował ekonomista FOR.
Jako Polska znajdujemy się na szarym końcu Europy, jeżeli chodzi o odsetek wynajmujących mieszkanie. Karol Zdybel wskazywał na przyczyny historyczne:
70% masy mieszkaniowej w Polsce powstało w czasach PRL, w okresie transformacji lokatorzy większość przejęli na własność. Wynajem mieszkań jest ryzykowny ze względu na bardzo surowe normy „ochrony lokatorów” – bardzo trudno jest pozbyć się osoby niepłacącej czynszu, dlatego wiele mieszkań na wynajem to mieszkania luksusowe, gdzie lokatorzy nie są czynnikiem ryzyka.
Rafał Trzeciakowski wskazywał trzy problemy.
- Po pierwsze, mamy bardzo szeroki katalog osób którym przy eksmisji należy się mieszkanie zastępcze, tych mieszkań brakuje. Rząd przepchnął umowę najmu instytucjonalnego, wedle której z jednej strony lokator zgadza się na eksmisję, a z drugiej właściciel nie może dowolnie podnosić czynszu.
- Po drugie własność jest korzystniej opodatkowana niż wynajem, przez co mniej opłaca się posiadać mieszkanie i komuś je wynajmować.
- Trzeci powód – ustawa o REIT-ach jest dopiero procedowana, jeszcze takiej nie mamy. Jeśli ktoś chce inwestować w mieszkania, to musi od razu kupić całe mieszkanie, REIT-y pozwalają kupić udziały w funduszu inwestycyjnym za mniejszą kwotę.
Ryszard Kowalski zwracał uwagę na problem ze statystykami:
Częste jest wynajmowanie na szaro, nie płaci się wtedy podatku. To zaniża udział mieszkań na wynajem. Wynajem dzisiaj – ten uczciwy, nie pod stołem, jest często droższy niż kupno na własność, ponadto istnieje kulturowe przekonanie, że lepiej jest mieszkanie posiadać, niż wynajmować.
Przy temacie mieszkań komunalnych prowadzący postawił pytanie czy miasto/gmina w ogóle powinny zajmować się ich budową. Jest grupa którą nie stać na nic, a chyba wszystkich krępuje nas to, że są ludzie bezdomni, podkreślał Ryszard Kowalski, zwracał jednak uwagę, iż pomoc musi trafiać do potrzebujących w sposób uporządkowany i przemyślany.
Rafał Trzeciakowski z kolei zwracał uwagę na fakt, iż samorządy często walczą z problemami, które same stworzyły; w Europie Zachodniej wiele mieszkań komunalnych zbudowano dlatego, że czynsze były zamrożone i rynkowi nie opłacało się budować mieszkań. Zidentyfikowaliśmy pewne bolączki dla inwestorów prywatnych na rynku mieszkaniowym skutkujące mniejszą liczbą mieszkań, w tym regulacje. Władze publiczne starają się zwalczać problemy które po części same spowodowały. Warto zastanowić się czy nie lepiej znieść lub znacznie złagodzić te bariery, konkludował Karol Zdybel.
Wreszcie uczestnicy debaty stanęli przed jej tytułowym pytaniem; Czy program „Mieszkanie+” jest nam potrzebny?
Głównym problemem mieszkań jest to, że nie ma ich tam gdzie są największe problemy. Rozwiązaniem jest udrożnienie procesu przyznawania pozwoleń na budowę i procesu rozpatrywania protestów. Jeżeli państwo będzie subsydiowało budowę w tych miastach, to być może będzie miało to dobry efekt – ale mniej dobry niż deregulacja. Ale Mieszkanie+ w wielu przypadkach będzie dotyczyło tych miast, które są mniejsze, biedniejsze,zatrzymując ludzi w miejscowościach o gorszych perspektywach pracy, odpowiadał Trzeciakowski.
Ryszard Kowalski do idei budowy mieszkań przez rząd również odniósł się raczej krytycznie;
W teorii jestem w stanie sobie wyobrazić program rządowy który jest potrzebny i skuteczny. Tylko w teorii. Wszystkie programy rządowe które obserwowałem od momentu transformacji były nieporozumieniem, choć były różnie formułowane.
Zdaniem eksperta ZP-PMdB program rządowy powinien zajmować się dwoma rzeczami. Po pierwsze raz a dobrze wprowadzić regulacje, które byłyby stabilne. Po drugie w gorszej fazie koniunktury wprowadzić specustawę mieszkaniową, by zmniejszyć wahania gospodarcze.
Ekonomista Centrum Kapitalizmu i współpracownik Instytutu Misesa, Karol Zdybel, podobnie jak Trzeciakowski stawia przede wszystkim na sektor prywatny.
Rozwiązaniem proponowanym przez niektóre środowiska polityczne od dłuższego czasu jest zastąpienie inwestorów prywatnych inwestorami publicznymi. W moim odczuciu to nie jest rozwiązanie optymalne, z wielu powodów. Mieszkania buduje się tam, gdzie zostaną docenione przez wyborców, nie tam gdzie są potrzebne. Buduje się je z pominięciem analiz ekonomicznych, np. przeznacza się na Mieszkanie+ bardzo drogie grunty. Zdecydowanie postulowałbym uczynienie tego rynku rynkiem spornym, czyli takim na którym ludzie, firmy mogą wchodzić bez ograniczeń i spokojnie wychodzić. Otoczenie regulacyjne gra największą rolę jeśli chodzi o dobrobyt który może rynek zapewnić.
Wnioski z debaty zostały przekazane Sieci Eksperckiej „Lepsza Polska” oraz parlamentarzystom.
